房产信息网

Real estate information
首页 >> 房产滚动

货值3000亿的限竞房正在路上刚需笑中带

来源: 2018年11月23日

货值3000亿的限竞房正在路上,刚需笑中带泪,房企却“鸭梨”很大

6月9日,北京挂出8个预售项目,其中第一次出现4个限竞房项目,包括瀛海府,金樾和著,旭辉城,熙悦林语。

随着第一波限竞房的入市亮相,北京楼市逻辑发生了大逆转:曾经苦哈哈的刚需如今感动到笑中带泪,感谢政府给了上车机会,而曾经赚得盆满钵满的房企却表示压力很大。

下面通过几组数据,试图厘清限价房时代之下两种截然不同的楼市面孔,从而推演出未来北京楼市的购房逻辑。

直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%

据了解,瀛海府194套房源,628个摇号,上午就日光销售。整体看,对于优质的限竞房目,购房者意向依然强烈。金樾和著于10日已开盘,其他项目预计也将很快开盘。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,瀛海府,金樾和著,旭辉城,熙悦林语4个项目、共计25.7万平米的入市签约,直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%。其他非限价房项目的预售定价将有望平稳。

从上图数据看,截至目前,2018年成交均价为45916元/㎡,按照3%的降价幅度算,预计上述4个项目入市签约后的市场均价约为44538元/平,也就说北京新房每平米跌了1377元,一套90平米的房子跌了12万元。

房价降了,直接降低置业者的购房成本,减轻了购房压力。刚需一族真该庆幸,政府帮你摁住了价格,“上车梦”还是梦吗?

短期入市房源有望超过2万套

中原地产研究中心数据显示,瀛海府,金樾和著,旭辉城,熙悦林语新入市的限竞房项目合计面积达到了25.7万平米,货值在108亿左右(地下部分不明确)。

以上4个项目的地块分别是17年2月,17年7月等时间出让的土地,从入市节奏看,并不是按照土地出让周期。预计2017年成交的限价房地块都有加快入市的可能性。

张大伟预计,限房价项目在北京合计大约3000亿货值。6月后,北京市将出现限价房供应量井喷。短期入市房源有望超过2万套(合计限价房总量4.5万套,其中部分有可能在4季度后上市)。

“以前都是房子挑你,现在终于轮到我挑房子了”,伴随着限价房的“井喷”供应,购房者明显底气十足,现在要做的就是准备好充足的资金,慢慢挑选适合自己的房子,抓住这波难得的上车机遇。

20%的项目会被收购做共有产权房

刚需在笑,房企该哭了。中原地产首席分析师张大伟分析,一旦限转共,看似政府回购,签10个月可以回款,但最大的问题是,政府回购的货值如何确定?是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购?大概率当然是只回购住宅部分。

那么这种情况下,必然会出现,那个项目限转共,那么项目就亏死。所以这一政策对拿地开发商不公平。按照5个项目计算,这部分货值也有100亿以上。毕竟标书中没有这些要求,额外的配套可售货值是合规的。(虽然不可以搭售)

虽说大概有20%的项目最终会被收做共有产权房,体量不算大,但一旦有房企“中彩”,受伤再所难免。再加上“不得通过捆绑精装修”这一条,对房企来说,简直是N重暴击,瞬间凉凉。

55个限竞房446万平,能卖的完吗?

思源地产数据显示,随着4个限竞房项目取得预售许可,也将打开今年限竞房供应的闸门,55个限竞房项目446万平方米计容建面将陆续面向市场推出,而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米,市场的去化压力可想而知。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析,如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则,土地市场和商品房市场供量同步增加,微观楼市很可能因供量集中造成滞销。而随着限竞房开闸,房企真正面临去化压力时,这一趋势将更加明显。

面对扎堆入市的限竞房,购房者倒是有了更多选择,但房企一方面要面临来自同行的激烈竞争,另一方面还要抗住房子短期卖不动、回款难的压力。

二手房价格同比下调6.9%,新房同比下调0.7%

最后一组数据,值得“普天同庆”。

统计局数据显示,目前北京的楼市价格下行幅度全国领先,二手房价格同比下调6.9%,新建住宅同比下调0.7%

货值3000亿的限竞房正在路上刚需笑中带

。在北京各种房地产政策持续加码下,北京调控效果已经全国第一,供应增加后市场继续平稳。

限竞房主旋律下,政府保护刚需目的明确,房企的脸上增添了更多焦虑,大市场环境趋稳,购房者过山车般的心情开始平静,一条清晰可见的购房逻辑已铺展开来。

准备好上车了吗?

随机文章